仁桥月度观点 | 地产的快变量与慢变量

2026-09-06 · yzgtjc.com

八月，各指数的波动有所收敛，成交量显著下滑。其中上证50上涨0.5%；沪深300上涨0.8%；中证500上涨6.1%；创业板上涨2.8%，恒生指数下跌了1.2%。AI硬件在7月大跌之后有所企稳，而随着8月中报的陆续披露，良好的即期业绩推动了股价的进一步修复。其实，近一段时间，无论是AI的投资逻辑开始变化，还是市场的持仓结构不可持续，投资人都在极力寻找AI之外

八月，各指数的波动有所收敛，成交量显著下滑。其中上证50上涨0.5%；沪深300上涨0.8%；中证500上涨6.1%；创业板上涨2.8%，恒生指数下跌了1.2%。AI硬件在7月大跌之后有所企稳，而随着8月中报的陆续披露，良好的即期业绩推动了股价的进一步修复。其实，近一段时间，无论是AI的投资逻辑开始变化，还是市场的持仓结构不可持续，投资人都在极力寻找AI之外的机会，但坦率地讲，从中报的数据来看，这样的机会还属凤毛麟角，尽管股票市场更看重的是预期而非过往，但当预期模糊，或缺乏置信度时，等待可能也是多数人唯一的选择。

地产行业出台了8.28新政，毫无疑问，这应该是三道红线后，甚至是地产行业发展以来最重要的顶层设计。它代表了中国地产行业新阶段的发展模式，也终于实现了在制度上的国际接轨。对政策的解释有很多，我们不赘述了，而从市场的反应来看，对地产股的影响显然是作为重大利空来解读的。借月报谈一下我们的理解。

客观地讲，新政对地产行业的影响分为快变量和慢变量。快变量是行业的商业模式在8.28之后基本被瞬时重构，预售转现售，可能会拉低企业周转率并放大行业整体的经营风险；而慢变量是新房的供给应该会趋降，房价企稳可能会加快，同时市场的集中度有望提升。显然，股价的下跌只反应了快变量的冲击，对慢变量并不信任，也不在意。对此，我们其实想问一个问题，对当前的地产公司而言，周转率真的还是最核心的那个变量吗这个问题如果放在十几年前，答案可能是肯定的，但今天，地产行业的核心矛盾显然不是周转的问题了，那行业现阶段的核心变量是什么我们认为是房价，房价的止跌回稳。试想一下，如果我们在两三年前推出今天的新政，结果会如何，在房价向下的周期中，预售改现售是不可能实现的，很快会走入死胡同，硬着陆几乎是必然的，而今天，在房价普遍下跌40%之后，风险已充分释放，政府敢于推出这样的政策，我想他们对止跌回稳是有信心的，何况新政本身也会减少未来的新增供给，也会加速房价企稳这一进程。所以，房价才是当前的核心矛盾。总之，重构后的房企新模式会变成，随着房价企稳，开发业务利润率会逐步提升，周转率和杠杆率会下降，但集中度的上升会对周转率形成缓冲，最终企业整体的ROE可能是改善的。

当然，有人会问，内需如果变得更差，房价就是稳不住怎么办这个题我解不了，只能说，我们的政策工具肯定是有的，比如利率。考虑到通胀的情况，我们的实际利率现在是很高的。美国一直不想加息，我们一直不想降息，美国好理解，我们不好理解。我们的十年期国债利率走势可能和全球走势都是背离的。考虑着去年可能是担心汇率问题，所以不想降，但现在人民币一直在升值，所以更难理解了。也许是为了保金融企业的利益吧，但金融毕竟只是中介，最终只有底层经济真正好了，金融才会真的变好。

最后，聊一点AI。英伟达在最新的财报会议中罕见地给出了下一财年的指引，70%的营收增长，72-73%的毛利率。2027年全球AI资本开支预期是1.3万亿美元，按照这个指引，英伟达的收入将超过6500亿美元，占比继续超过一半，净利润要奔着4000亿美元去了，无疑这是一组非常雄伟的数字。怎么说呢，这让我想起了二十年前的微软。微软当年有一个非常重要且戏剧性的事件，Vista系统替换XP。这个事件后面引起了科技行业的轩然大波。没有这个事件，恐怕就没有今天的长鑫和美光，也成就不了凤凰涅槃后的英伟达。而如今的英伟达，从那时的起点，跌跌撞撞一路走来，终于成长为一条巨龙，今天，当巨龙誓要吞并一切之时，可能已忘却了自己年少时的样子，也忘却了自己来时的初衷，周期总在重演，新的轮回也许又要开始了 。

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